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怎样看待万科的“万村计划”?

时间:2019-11-05 16:40 来源: 作者:

2年前,万科高调推出“万村计划”,有很多房企跃跃欲试,想跟进效仿。


1年前,多家媒体报道,“万村计划”暂停签约新房源,此后万科高管也在一次会议上承认此事;2个月前,掌舵人张纪文调至梅沙教育板块任职。


2019年7月,有媒体报道称“万村计划”可能主动违约、打算放弃部分已签约房源。其后,万科长租公寓总经理薛峰离职。


如今看来,万村计划与当初业界的想象之间,乃至万科自己的计划之间,都有了不小的差距。“万村计划”走到如今这个地步,到底是为什么?


我们认为,万村计划的起伏和波折,是租赁市场升级过程中的一个重要样本。对其进行剖析和解读,无论对万科还是行业的进步而言,都有重要意义……


部分区域的万科泊寓,即便满租,短期也难盈利?业内公认长租公寓盈利要靠上规模


少数媒体完全唱衰“万村计划”,好像泊寓完全没人租一样。


其实平心而论,泊寓部分地区的出租率还是比较理想的。


2018年6月,我们探访泊寓上步南店时,就发现其是满租。同年8月,有万科高层宣布,万科泊寓在深圳的入住率在92%以上,这个数字应该是相对真实的。


但现实问题在于,出租率高,并不代表就有不错的利润。


​下面来算一笔简单的帐。


首先算成本。公寓成本主要包括3块:1是拿房成本;2是装修成本;3是其他运营成本。


先来看拿房成本。《经济观察报》 的一次采访中,被采访人士所在城中村一套30平米的单间收房成本为1440元起。


再来看装修成本。万村发展有限公司高管此前接受另一家媒体采访时称,村民房改造成本为2600-3000元/平方米。这样算来,单间改造成本最低需要7.8万元。


按长租行业惯例的五年分摊改造费来算,分摊后的单间改造成本最低为1300元/月。


即使不考虑运营管理成本。该30m²的单间成本在2740元/月以上,而万科在该村的租金范围是2038-2338元/月,看起来租金可能覆盖不了成本。


这样看来,以“万村计划”的庞大规模,即使满租,现金流压力也并不小。


当然,很多商业模式并不是一开始就要赚钱。相信万科进村之前肯定也考虑过盈利模式的问题。


我们曾经走访国内众多的长租企业,发现长租公寓目前盈利主要靠两点:


1、提升租金,降低成本,获取更多差价;


2、增加配套、服务等收入,比如增加商业配套。


这2点要想实现,有一个前提,那就是:规模要大。


比如,要想获取更多差价。


一方面是降低成本。如果装修规模越来越大,各种物料用得越来越多,成本自然降低。


另一方面是提升租金。租金上涨一方面有赖于整个租金市场的自然上涨,这就要求拿房早长期持有。另一方面,长租公寓改造后,加上品牌溢价,租金本来就高于改造前。


还有很重要的一个方面,如果同一房东在一个区域拥有绝对的房源数量,就会具有一定的控价权。


再比如,要想增加服务、配套等收入,把一些“农民房”的首层改造成商业配套,也需要上规模才能降低运营成本提升运营效率。


总之,规模大就有可能降低装修、运营、服务成本,也有可能掌握区域市场部分控价权,实现租金稳步上涨。同时形成足够的客流,商业配套也能实现价值。


据万科高层透露。深圳“万村计划”进入60个村,获取近10万间房。截止目前,根据万科方提供的数据,已开业1万余间。根据深圳市住建局摸底调查结果,深圳共有以行政村为单位的城中村241个,“万村计划”就进了60个,占总数的25%,规模不可谓不大。


可以说,“万村计划”正逐渐拥有实现盈利的规模基础,那么问题出在哪呢……


快速、大规模在同一区域扩张,会引发供需不平衡?


万科进驻清湖新村等村落时,就曾有在当地租房的企业员工公开指责万科进军城中村会推高房租,他们要被逼走了。


2018年9月之后,“万村计划”暂停拓展新房源,一位万科高管对此的解释是“短时间内收那么多房,让城中村住户去哪里住?”


我们先来看深圳城中村的租户结构,因为城中村的租住环境一般,所以租金价格也比较亲民,很多来深打拼的年轻人租住第一站就选择这里。


具体来看,租户中包括服务业从业人员、制造业从业人员,还包括毕业时间不长的部分金融科技从业人员。


我们认为:


1、城中村是一个相对低端的租赁市场,也是深圳产业发展的缓冲和润滑地区。


2、城中村大部分租户的特点是对租金价格很敏感,但对居住环境要求不是很高。


3、从经济规律来看,快速、大规模的收房,会影响城中村原有租户,打破供需平衡。


4、供需平衡一旦打破,租金被拉高,部分租户失去选择权,会引发各相关群体的不满,最终导致规模很难再进一步扩大。


经过万科改造后的农民房,硬件在一些方面确实得到了提升。


首先,万科的改造首先提升了居住安全,改造原有不合理的疏散通道为符合规范的疏散环境。


其次万科刷新了外立面。


第三万科提升房屋内的居住硬件水平如增添家具,提高空间使用效率,此外增加了一些公共区域供租户使用。


但与此同步的,则是房租的增加。


以万科泊寓坂田华为南公社为例,30-36平方米的单间租金为2038-2338元/月,与城中村中同面积的村屋租价相比,万科在同个区域的租金至少要高500元/月以上。


当然,通过改造升级,提供差异化的高端产品,本身好像并没有什么问题。也有一些白领,愿意出更多钱,租升级后的房子。


可问题在于:


随着“万村计划”的高歌猛进,其所进入区域的“农民房”房租也开始提升,当地租户租不到之前那么便宜的房子了,失去了选择权。


以新围仔村为例,根据中国房地产报记者的走访,未改造的“农民房”价格在“万村计划”前后有较大变化,如下图所示:


怎样看待万科的“万村计划”?

前面提到的清湖新村,当地很多租户们认为之前的农民房本来就挺好,有监控、消防栓、防盗门,除了线路老化,其他安全问题不大。改造之后还是“握手楼”,又不能改变楼间距。


有媒体再探访后发现:


由于万科的进入,此区域的“农民房”房租由以前一年涨50—200元,现在半年就涨200元,一年涨500元。


很多工人表示自己4000左右的工资,实在租不起,只得寻找更远的地方租住,上班的时间成本大大增加了。


其实平心而论,万科也不想让租金大幅提升,但这又会导致别的问题,比如功能缩减导致产品不匹配。


例如,部分泊寓为了避免大幅度的提升租金,改小了单间的面积。有的房内没有了厨房,只剩下简易的厨房操作台。但是住在城中村的很多都是一家人。租户表示:难道要让自己和父母天天吃外卖,下馆子吗?


结语:做长租不能简单粗暴


即便“万村计划”有些波折,但万科内部仍然没有放弃这个万亿级市场、郁亮曾表示“在房地产领域,必须在租售并举两个领域做到数一数二,才是行业领先领跑的公司。”


万科的长租业务除了深圳还有北京、上海、广州、杭州、武汉等地,不同地区的长租思路不一样。比如在北京和上海,这两个地区都是采用合作开发的的模式。


据《每日经济新闻》的探访,北京泊寓主要和成寿寺村办企业一起,合作开发北京市第一个集体土地租赁项目。在这个模式下,泊寓负责建设和运营,前期投入建安、运营成本,每年支付村集体收益。其中每年支付给村集体保底收益,如果盈利超过预期,村集体还会在保底收益的基础上分享一定的超额收益。


这样一来,万科前期不用支付大量拿房成本,大大降低了前期成本投入和资金压力。虽有一定的经营压力,但是后期可以共享收益。


而且跟村集体一起合作,更能了解该村的消费情况,更有针对性地进行改造和提供相应产品。


我们认为,房企在进入城中村存量旧改时,规模不应再是唯一诉求。之前在一篇文章中提过,由于长租行业发展需要长钱、便宜的钱、稳定的钱,且需要关注租户诉求,所以房企发展长租不能靠着一味地追求规模,期待获得市场占位后,再等待盈利。


长租这是个需要精心细“酿”的行业,而不能简单粗暴的“烧开水”。


特别是在租户对租金敏感的城中村,更是得注意规模扩张的速度和数量。比如一个片区改造需控制在一定数量以内,以保持地区租金水平、产品种类的平衡,这样于企业自身、市场、政府才是最有利的。


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